【Next悲報】マンション2020年問題　

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882

駅近だから大丈夫、湾岸エリアはまだ上がる---そんなマンション神話はもう崩れる。立地の良し悪しなど無関係。マンション価値を根底からむしばみ、大暴落させる「新しい病」が猛威をふるい出した。
審議会が暴露した「真の2020年問題」

東京・新宿区で民間初の分譲マンション「四谷コーポラス」が売り出されたのは1956年のこと。それから約60年の時を経て、日本は全国に約600万戸を抱えるマンション大国となった。

中でも、全国のマンションの4分の1以上が集中、日本一のマンションストック数(168万戸)を誇るのが東京である。

東京都都市整備局(都市整)は、そんな都内マンションの行政をつかさどる大本営。普段はあまり注目されないこの組織が、いま不動産業界で話題の的となっている。

「都市整がパンドラの箱を開けた」

「都内のマンションの9割は23区内に建つが、都市整がそれら優良物件の大暴落を招く『戦犯』になる」

業界関係者からはそんな物騒な声が聞こえてくるのである。

きっかけは約1年前。都市整備局が中心となって不動産のプロたちを一堂に結集して、「マンションの2020年問題」について話し合う審議会を始めたことにある。

審議会の正式名称は、東京都住宅政策審議会。

昨年7月にスタートし、去る9月3日に1年間の議論を答申にまとめたのだが、この答申が業界に大きな波紋を広げているのだ。

「空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす」

「一たびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展する」

答申にはマンション危機に警鐘を鳴らす言葉がズラリと並ぶ。

そもそも審議会が開催されることになったのは、都の人口が2020年にピークを迎えることへの危機感があったから。

さらに、全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割を占めるなど、マンション住民の高齢化が急速に進展しているとの事情もあった。

そうした中で、現在どのようなマンション問題が発生しているのか、新たにどのような問題が噴出しそうか。審議会では専門のマンション部会を設置したうえで、プロたちがリアルな実態を次々と明らかにして、答申にまとめた形である。

もちろん、これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。東京五輪開催に向けてマンション業界は大盛況だが、ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると……。

しかし、この審議会はそうしたブーム終焉の是非にとどまらず、より根深いマンション問題の実態に踏み込んだところに特徴がある。たとえば、前述した部会の議事録には、次のような不動産業界の「裏話」までが赤裸々に綴られている。

「分譲業者が、外国企業にまとめて売却してしまうと、そのマンションの区分所有者の大半を外国企業が占める(中略)その多くは管理費や修繕積立金について認識が薄く、所有者となってからまったく支払わないなど、深刻な滞納問題が生じている。このままでは管理組合の財政そのものが破綻してしまう可能性がある」

要するに、表立って語られなかった「真の2020年問題」の数々を明るみに出してしまったことで、「これが価格暴落の引き金になる」と業界は大慌てなのである。
首都圏郊外では200万円でしか売れない物件も

審議会で特に問題視されたのが、「管理不全マンション」なるものだ。

マンション住民でつくる管理組合が崩壊、それがきっかけでマンションの維持・管理が適切に行われなくなり、マンション価値が地滑り的に下落してしまう物件のことを指している。

聞き慣れない言葉かもしれないが、全国で多発。マンション価格の暴落に直面して、頭を抱える住民が急増している。

東京・世田谷区の人気住宅エリアに建つ8階建てマンションに住む、岡田拓也氏(仮名、53歳)はそんな一人である。

約5000万円で購入した2LDKの部屋を売りに出そうとしたところ、「1000万円台でないと厳しい」と仲介業者から突きつけられたことから、悲劇が幕を開けた。

駅からは徒歩5分圏内で交通至便。相場感覚では4000万円前後で売れると思っていた矢先、「地震でエレベータホールの壁に亀裂が入った。当然、修理が行われると思っていたら、そんな様子もない。どうしてかと調べてみたら、とんでもないことが起こっていた」(岡田氏)。

普段は隣人との交流もなく、ほかのマンション住民たちのことは気にかけたこともなかったが、改めて確かめると、居住者は70代前後の高齢者ばかりになっていた。

マンションは壁の塗装や水道管の劣化など老朽化が始まっており、管理組合の理事会では管理費の増額も検討されていたが、「どうせ死ぬまであと十数年住むだけ」、「別に生活するのに問題ではない」と一蹴されていた。

亀裂についても「構造上は問題なし」と判断、管理費増額を懸念した高齢の住人たちが修理に反対したのが実情だった。

「年金生活者だからという理由で、管理費を滞納している住民も出始めていた」(岡田氏)

このままいけば、住民が高齢化するとともに、マンションも「老い」に抗うことなく、死を待つばかり……岡田氏は恐ろしくなり、売れるうちに売ったほうがいいと、1000万円台でも手放す決意をした――。
いますぐ売る準備を始めたほうがいい

不動産コンサルタント・オラガHSC代表で、『2020年マンション大崩壊』などの著書がある牧野知弘氏は言う。
『2020年マンション大崩壊』 (文春新書)

「マンション住民の高齢化が急激に進んでいます。日本全国ですでに、マンション世帯主の約2割は70歳以上です。

一方で、自分のマンションにどんな人が住んでいるか、管理組合がどうなっているか、きちんと把握している人は少ない。管理費の滞納が起き、空き部屋が発生、やがて共用廊下の電気すら消え始めた頃に初めて、自分の住むマンションの危機に気付くわけです。

しかし、そのときはマンション価格が暴落の一歩手前。こうした事例が都会のマンションにも広がりつつある。首都圏郊外では200万~300万円でしか売れない物件まで出てきています」

住民高齢化の問題が怖いのは、住民の高齢化率がある一定レベルを超えた途端、堰を切ったように手に負えない問題が次々と噴出。マンション価値を急速かつ急激に引き下げてしまうことにある。

牧野氏が続ける。

「私の知る事例には以下のようなものがあります。

認知症を患ったと思われる住民が、管理費の支払いを遅滞し始めたので催促したら、『自分はちゃんと払っている』と主張された。さらに請求すると、『脅迫罪だ』と逆ギレされるなど、コミュニケーションが取れなくなった。

親のマンションを相続したものの、片付けだけで一苦労。賃貸に出すにもリニューアル費用がかかるので、ゴミだらけの空き部屋を放置したうえ、管理費も滞納した。

こうした住民が一人、一人と増えていくに連れて、嫌気がさした若い住民はマンションを離れていく。そのうち、老朽化対策もされないマンションに、高齢者ばかりが住む状況に陥る。果てはスラム化、となるわけです」

国土交通省が昨年発表した「マンション総合調査」の結果は衝撃的だ。同調査によれば、「3ヵ月以上の管理費の滞納がある」と答えた管理組合の数が、日本全国のマンションのなんと約4割。スラム化の予兆が多くのマンションに出現していることがわかる。

2024年には団塊の世代が75歳以上になり、3人に1人が高齢者という老人社会に突入する。そのときに動き出すのか、いまから売る準備を始めるか—答えがどちらかは明らかだろう。

タワーマンションは「グローバル化」で自治崩壊へ

富裕層や若者に人気のタワーマンションの住民とて、「例外」ではない。むしろ、より深刻な「管理不全現象」が勃発している。

都心のあるタワーマンション。高層部は億ションとなる超優良物件で、住民たちが頭を抱えているのがマンションの「グローバル化」だ。

複数の中国人が高層階の部屋を購入して住み出したが、日本人住民は生活習慣の違いに唖然。磨き上げられた共用部にたんや唾を吐く、ラウンジスペースで酔って寝る、エレベータ内で飲食をするといった問題行動が頻発している。

そこで管理組合の理事会で話し合おうとしたところ、中国人は、「理事会は中国語でやってくれ」、「管理規約を中国語にしろ」などと反発。日本人住民vs.中国人住民の対立がおさまらないまま、いまもラウンジスペースでは中国人のどんちゃん騒ぎが響き渡っているというのだ。

住宅ジャーナリストの榊淳司氏が言う。

「中国人住民がマンションの一室を友人にホテル代わりに貸し出し、そこで夜な夜な宴会騒ぎが行われる。ベランダから小便をしたり、共用施設のプールで大騒ぎしたりという例も聞きます。もちろんこうしたマンションの価値は下がってしまう。

しかも、中国人が『爆買い』したマンションが続々と完成するのはまさにこれから。タワーマンションが集中する湾岸エリアは、これから本格的にチャイナタウン化していく可能性がある」

タワーマンションを巡っては、「日本人vs.中国人」だけではなく、「上層階vs.低層階」の対立が暗い影を落としているから問題は根深い。

というのも、タワーマンションは高層階に住むのが高所得者、低層階にはそこまでゆとりのない層といった風に、住民の所得格差が大きいという特徴がある。

「そんな両者の対立がマンション価値を大きく下げかねない」と、不動産コンサルタント・さくら事務所の土屋輝之氏は指摘する。

「実は'90年代からリーマン・ショック頃までに『タワマン・ブーム』で売れに売れた物件が、これから一気に大規模改修を迎えます。しかも、タワーマンションの修繕は多額を要するうえ、現在は建設資材や人件費の高騰が重なり、当初見込まれていた修繕積立金では対応できない可能性が出てきました。

ここでネックになるのが、高層階と低層階の所得格差です。高層階に住む高所得者が修繕のための追加負担に応じたとしても、低層階の住民が負担増はきついと反対。管理組合で両者のコンセンサスが取れず、修繕がうまくいかなくなるリスクが浮上してきた」

中国人、高層階、低層階という3者のバトルがマンション自治を崩壊させ、マンションそのものの価値を落としていく。そんな「負の連鎖」がいままさに巻き起こり始めているわけだ。

中目黒、二子玉川エリアの住人は早めの決断を

さらに、ここへきて「チャイナ・ショック」が勃発、手元の現金確保のために中国人オーナーの「売り」が一挙に出るとの噂も浮上している。もし現実となれば、タワーマンションの暴落劇に発展しかねない。

「相続税評価額を割安に抑えられるとして、節税対策でタワーマンションを購入している日本人の富裕層も多い。が、国税当局がいまこの節税スキームを規制しようと動き出していると言われており、近いうちに『タワマン節税』はできなくなる可能性がある。おのずと相続対策狙いの富裕層はタワーマンションから離れていくことになる。すでに湾岸の中古マンションには売りが増えてきているとも聞きます」(前出・牧野氏)

2020年を待たずして、「暴落」の足音は迫りつつある。

そもそも、人口減少社会に突入した日本では、マンションはすでに供給過剰。それなのに、安倍政権はジャブジャブと市場にカネを流すことで、株式市場と同様に、バブルを作って「マンション相場」を演出してきた。

「今年1-6月期、東京23区内の分譲マンション価格は8年ぶりに6000万円を突破した。リーマン・ショック前、'07年のミニバブルと呼ばれた時期よりも実質価格は上がっています」(みずほ証券チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏)

だが、見てきたように、多くのマンションの内情は傷つき、壊れ、根元から崩れ落ちようとしている。その実態が表沙汰になった時、「上げ底」になっていただけ余計に、大きな暴落劇が巻き起こることになる。

「特にイメージ先行で価格が上がっているエリアは、市場の熱が冷めた時、大きな価格の見直しが入るでしょう。東京では中目黒、代々木上原、二子玉川などは要注意です。

特に中目黒は谷底の地形だし、二子玉川は川沿いの低地。地形的に決して高級住宅地の条件を備えていないにもかかわらず価格が暴騰した分、谷が深くなる危険性がある。これらのエリアに住んでいる人で、そろそろ売却をと考えていた人は、早めに決断したほうがいいかもしれない」(ディー・サイン不動産研究所所長の吉崎誠二氏)

かつて夢のマイホームとして人気を博し、サラリーマン家庭が殺到したニュータウンのマンションは「冬枯れ物件」に成り果てた。同じことがこれからは、都心の優良物件へと広がっていく。

先に逃げた者ほど被る損は少なくなる。残された時間はすでに少ない。

以上人口減ったらマンション余るわなというお話でした

マンション広告の強気な値段を見るとたしかにプチバブルな感はあるな
そろそろ三本の矢の毒が回ってくるころやで

道路もトンネルも橋もマンションも
バブルの勢いで建てて一気にイカレるんだろう

うさんくせー記事だけどまあ潰し合ってろ
滅びろ

金が全然かかってねえレオパレス的手抜きマンションとかクソみたいなまどりのマンションとか空き家になって当たり前
逆に手間がかかってたりアイデアがあるマンションは中国人ショックとか可哀想ではあるが本当に良い家は生き残るよ
要はまあいままでが恵まれ過ぎてたのさ

東京の話しときながら時々首都圏郊外に話は飛ぶし
湾岸の中古マンションには売りが増えてきているのは震災の時の液状化問題が噴出したからで別問題だし
なんかピンと来ない記事だな

そんなのより杭の方がよっぽどヤバいだろ。
大きな地震が来たら、地面なんて水面と変わらんぞ。
みんな沈没するわ。

少なくとも不安を煽りたいというのは分かった
まあ手元に残る資産とか抜かして分譲マンションをローン組んで買うのはおバカさんなんだろうな

そして誰も買い手が付かず自然に還るのか

『土に根をおろし、風と共に生きよう。種と共に冬を越え、鳥と共に春をうたおう。』

ねくもうはマンション買えないような奴多いからカタルシスになるような記事だな
そんなレスもﾁﾗﾁﾗとｗ

どっちにしろ人口減なんだから不動産は余るし下がるわ
この期に及んで古くからあった広めの戸建ての土地を買い取って
小さく切り刻んで何軒もの建売戸建てを建ててるデベは死ねば良い
あんなもの買ってはいけない

前から指摘されてるだろこんなん

管理組合に多数決の原理を取り入れた時点で逃げ切り老人に支配されるのは避けられなかった
近いうちの日本も同じなんだろう教育を捨てて子供を捨てて年金や老人医療に全部つぎ込めと

静観しておけば200万でマンション買えるんだからええやん

大体高すぎんだよ
ざまーみろだぜ

都会の家賃が安くなって若者の地方流出が捗るんです？

>>15
なんか本当そんな感じになってる
無職や非正規多いからなぁここ

広さを鶏小屋から豚小屋にランクアップして誤魔化そうぜ

ワンルームとか放し飼い地鶏より条件悪いと思う

まあ今買う値段よりも間違いなく10年後は下がってるだろうね
もちろん劣化云々ではなく同一条件で買った場合ね

タワマン買う中国人て中国人では裕福なほうなんだろ
そんなんでもベランダから小便シャワーとかやっちゃうのか

住みやすい中古マンションの見分け方
①管理組合が自主管理であること（業者が入っていない）
②管理組合が民主的に運営されていること
③管理組合の理事や理事長が区分所有者の回り持ちであること
④マンションの駐車場など管理組合独自の収入があること

２０２０年問題って
オリンピックで祭りの山を迎えてあとは盛り上がりの要素が
丸でないから景気が萎んでいくとかじゃなくて
５年後に人口ががっさーっと減る予定だから
入居者がいなくなるからどうしようって問題か

しかも2020年に人口ピークなんて現在一極集中が進んでる東京だけの話だからね
大抵の地方は現在進行形で人口減少が進んでて
不動産は下がりはしても上がる理由なんてないやろ

外人が切り売り収益物件としてマネーゲームに巻き込まれれば釣り上げが起こるのかなあ
そうなったら適当に小さい土地見つけてトレーラーハウスにでも住むわ

俺は地方住みだけどマジで死んできてるからな
人口減りまくりで学校のクラスは俺の時代の４クラスから現在は１クラスまで減少し
引っ越ししたい人も家も土地も売れないので出ていけない状態
高齢化しまくりでもう多くの建物が廃墟寸前ですわ
周辺は一軒家が多いけどマンションも同じことだろうな
皆いなくなっても俺は生まれ育った土地で細細と暮らして死んでゆく予定

>>31
周り買い取って自分用に農業やれば今後日本がどうなろうと最強

>>16
うちの周りがまさにそれ
バカみたいに田畑が宅地に代わり、
かつての田畑一面につき、三、四軒の家を建てまくって売りまくってやがる
そして、これが次々売れてるんだな
おかげさんで人口減少なんてどこの国の話なんだろう？と思えるような状態で
一昨年まで通学区で三人しかいなかった小学生のガキが去年は六人くらい
今年は十人になってる
就学前の乳幼児なんて去年までゼロだったのに、これも今年から何人かいる様子

>>31
おめえさんがうらやましいよ
俺も数年前まではその予定だったんだがなあ
我が家の二階から眺める見晴らし、一面の田園風景がこの数年で建売家屋に埋め尽くされて
こんな味気ないものとは思わんかった
景観で文句言う奴の気持ちが少しわかる気がしてるわ
子供の遊ぶ声が増えたのはせめてもの救いかな
せいぜい変なおっさん呼ばわりされないよう気をつけんとね

>>32
山も海も近いし土地も少しはあるから食料には困らなそうだ
猟銃の免許だけ取っておくわ
野菜と魚だけじゃなくたまには肉だって食いたくなるだろう
日本がそこまでしないと生きていけないレベルになる事はないと信じたいけどな

>>33
俺が子供の頃はまさにそのラッシュだったんだわ
それで４クラスにもなった
それから緩やかに現在の状態までなったな
結局田舎で色々不便だし大きくなった子供は都会に出て行くし定着しなかったんだろうな
近くに店や病院がないってのも大きい
ある程度歳になると車も運転出来なくなるしラッシュ時に引っ越してきた大人もジジババになり便利で病院の近いところに引っ越す
乗り遅れて出ていけなくなった老人が先ほど話した人たちだな

>>31
東京23区の大部分は当面人はいるし何より国も都も金かけてくれるだろうからいいけど
地方は本当になあ、一定のラインが崩れると職場も買い物するところも道路も生活基盤が一気に失われる
そうなると記事にもあるようにあとは逃げ切り世代だけが残って権利を主張して彼らが死んだ後は何も残らない

うちの高校（一応公立）
見るからにゆくゆくは廃校になって
養老院になるだろう予定で建設されたのがわかる作りだった
中庭、手すり、病院の受付のごとき中央玄関

だがしかし周辺がダイオキシンで汚染されていると報道があってから
成績悪い子の収容高校になり意外と潰れず
いまも名前を変えつつ合併を繰り返しなかなか養老院にはならない

そうこうしているうちに交通の弁が良くなってしまい都心からすぐ来れて近所は便利と周囲にばれ
駅前にはでっけえマンションがバンバン建ってるんだけどこれからどうなんの

都内でも、都内近辺の県でも廃墟になってるマンションなんか既にあるもんな
壊すに金が無くて壊せないから放置になってるってのが
でも、マンションより首都高のが平気なのかよって思っちまうけど